Vad kostar en tillbyggnad per kvadratmeter?

Kort svar: 15 000–30 000 kr per kvadratmeter

Det är spannet vi arbetar med för tillbyggnader i Stockholmsområdet. En enkel tillbyggnad med ett rum, ett par fönster och samma standard som resten av huset hamnar i nedre delen. En tillbyggnad med kök eller badrum, stora glaspartier och hög materialstandard hamnar i övre delen eller över den.

Priset är för en komplett tillbyggnad: grund, stomme, tak, fönster, isolering, el, invändig finish och anslutning mot det befintliga huset. Det som inte ligger i kvadratmeterpriset går vi igenom längre ner – och det är den listan som brukar överraska.

Sex saker som avgör var du hamnar i spannet

1. Grundläggningen

Den enskilt största variabeln. En platta på mark på plan tomt med normala markförhållanden är den billiga varianten. Sluttande tomt, berg i dagen, lera som kräver pålning eller en tomt som maskinen inte kommer in på kan lägga hundratusentals kronor på ett projekt innan en enda vägg rests. Ta reda på markförhållandena tidigt – kommunen har ofta geotekniska underlag för området.

2. Fönsterandelen

Ett stort glasparti kostar flera gånger mer per kvadratmeter än en isolerad vägg, och kräver dessutom kraftigare bärande konstruktion ovanför. Det är oftast rätt investering – det är glaset som gör tillbyggnaden till det ljusa rum man drömt om – men det ska ligga i budgeten från början.

3. Vatten och avlopp

En tillbyggnad utan installationer är ett rum. En tillbyggnad med kök eller badrum är ett helt annat projekt: nya avloppsdragningar, tätskikt, ventilation och anmälan till kommunen för installationerna. Räkna med ett tydligt hopp i kvadratmeterpriset så fort det ska in ett avlopp.

4. Takets utformning

Ett pulpettak som ansluter under befintligt takfot är den enklaste och billigaste lösningen. Ett sadeltak som ska möta husets befintliga takfall kräver mer snickeri, mer plåt och fler kritiska tätningspunkter. Anslutningen mellan nytt och gammalt tak är dessutom det ställe där framtida läckage oftast uppstår, så det är inte rätt post att spara på.

5. Anslutningen mot befintligt hus

Att ta upp en öppning i en bärande yttervägg kräver konstruktör, balk och anmälan till kommunen. Ska tillbyggnaden hänga ihop med huset via ett stort valv eller en hel öppen vägg blir balken kraftigare och kostnaden högre. Räkna också med att golvnivåerna sällan stämmer överens mellan gammalt och nytt.

6. Standarden inuti

Golv, snickerier, belysning och ytskikt kan variera med en faktor tre utan att någon annan del av projektet ändras. Det är också den post du enklast kan justera sent i projektet om budgeten blir ansträngd.

Två räkneexempel

20 kvadratmeter vardagsrum, enkel standard

Platta på mark, plan tomt, pulpettak, tre fönster och en altandörr, ingen VVS, samma golv och lister som i resten av huset, en öppning tas upp mot befintligt vardagsrum. Ett sådant projekt hamnar i den nedre halvan av spannet – kring 15 000–20 000 kronor per kvadratmeter, alltså ungefär 300 000–400 000 kronor.

20 kvadratmeter med badrum och stora glaspartier

Samma yta, men med ett våtrum som kräver tätskikt och nya avloppsdragningar, ett glasparti över hela gaveln, sadeltak som möter befintligt tak och en hel vägg som öppnas mot huset. Det projektet ligger i övre delen av spannet eller ovanför – 25 000–30 000 kronor per kvadratmeter eller mer, alltså 500 000–600 000 kronor och uppåt.

Samma yta, nästan dubbla priset. Det är därför ett kvadratmeterpris utan beskrivning av vad som ingår inte går att jämföra mellan offerter.

Nytt sedan december 2025: 30 kvadratmeter utan bygglov

Regelverket för bygglov gjordes om den 1 december 2025, och för den som planerar en tillbyggnad blev det märkbart enklare. Bygglov krävs numera först om tillbyggnaden är större än 30 kvadratmeter eller går över byggnadens taknock. Tidigare låg motsvarande gräns på 15 kvadratmeter och gällde bara en- och tvåbostadshus – nu omfattas alla sorters byggnader.

Du får göra flera lovfria tillbyggnader, men sammanlagt högst 30 kvadratmeter per byggnad. Har huset redan en tidigare tillbyggnad som gjorts lovfritt räknas den in.

Fyra saker gör en lovfri tillbyggnad bygglovspliktig ändå: att den placeras närmare tomtgränsen än 4,5 meter utan grannens skriftliga medgivande, att den ligger inom 30 meter från ett järnvägsspårs mitt, att byggnaden eller området är särskilt värdefullt, eller att den ligger inom område av riksintresse för totalförsvaret. Kravet på att grannens medgivande ska vara skriftligt är nytt.

Och även utan bygglov gäller anmälningsplikten: tillbyggnaden påverkar nästan alltid husets bärande delar när öppningen tas upp, och ska det in vatten, avlopp eller ventilation ska även det anmälas. Anmälan och startbesked krävs alltså i de allra flesta fall – det är bara själva lovprövningen som fallit bort.

Kostnader som inte ligger i kvadratmeterpriset

• Kommunens avgift för bygglov eller anmälan och startbesked.
• Konstruktionsritningar från byggnadskonstruktör.
• Kontrollansvarig, som krävs för de flesta bygglovspliktiga tillbyggnader.
• Eventuell geoteknisk undersökning om markförhållandena är osäkra.
• Markarbeten utanför själva byggnaden: schakt, dränering, återställning av gräsmatta, altan eller uppfart.
• Anslutningsavgifter om tillbyggnaden kräver utökad servis för el eller VA.
• Flytt av befintliga ledningar, brunnar eller trädfällning på tomten.

ROT-avdrag på tillbyggnad

Tillbyggnad är T:et i ROT och ger avdrag med 30 procent av arbetskostnaden, upp till 50 000 kronor per person och år, förutsatt att du äger och bor i bostaden och att huset är äldre än fem år. Är ni två ägare blir det upp till 100 000 kronor per år.

Eftersom taket gäller per kalenderår kan det på större projekt löna sig att lägga fakturorna över ett årsskifte. Berätta om tidplanen när du tar in offerten, så räknar vi på upplägget tillsammans med dig.

Så får du en siffra som håller

Ett kvadratmeterpris är användbart för att avgöra om projektet är realistiskt över huvud taget. Det duger inte som budget. Vägen till en siffra som håller går genom ett platsbesök där någon tittar på marken, på husets stomme och på var tillbyggnaden ska ansluta.

Edenbergsbygg bygger tillbyggnader i hela Stockholmsområdet. Vi kommer ut kostnadsfritt, går igenom förutsättningarna och säger tidigt om projektet är lovfritt eller kräver bygglov. Därefter tar vi fram ritningar, sköter kontakten med kommunen och lämnar en fast offert med arbete och material specificerat – innan vi börjar bygga.

Bygglovsuppgifterna bygger på plan- och bygglagen efter ändringarna den 1 december 2025. Priserna är erfarenhetsintervall från våra projekt i Stockholmsområdet och ersätter inte en offert. Kommunen gör den slutliga bedömningen i varje enskilt lovärende.