Attefallshus finns inte längre – så ser reglerna ut nu

Begreppen är borta – men rätten att bygga finns kvar

I det nya nionde kapitlet i plan- och bygglagen har de bygglovsbefriade åtgärderna attefallshus och friggebod tagits bort och ersatts av två nya termer: bygglovsbefriad komplementbyggnad och komplementbostadshus. Du kan alltså fortfarande bygga en gäststuga, ett förråd eller ett garage utan bygglov – men det heter något annat, och gränserna är delvis nya.

Skillnaden mellan de två begreppen är enkel. Ett komplementbostadshus är avsett att bo i och får bara byggas vid en- och tvåbostadshus. En komplementbyggnad är allt annat – förråd, garage, verkstad, växthus, gäststuga utan permanent boende – och den får byggas vid alla sorters byggnader.

Måtten som gäller nu

Bygglov krävs för en komplementbyggnad eller ett komplementbostadshus om den bryter mot något av följande:

• Större än 30 kvadratmeter inom detaljplan, eller större än 50 kvadratmeter utanför detaljplan.
• Högre än 4 meter inom detaljplan, eller högre än 4,5 meter utanför detaljplan.
• Lika stor som eller större än den byggnad den kompletterar.
• Placerad utanför tomten.

Den tredje punkten förbises ofta. Har du ett litet fritidshus på 28 kvadratmeter kan du inte bygga ett komplementbostadshus på 30 kvadratmeter bredvid – komplementet måste vara mindre än huvudbyggnaden.

Nyheten som ändrar mest: potten på 45 kvadratmeter

Du får bygga flera bygglovsbefriade komplementbyggnader och komplementbostadshus på samma tomt. Men varje tomt har en gemensam pott: sammanlagt 45 kvadratmeter inom detaljplan och 65 kvadratmeter utanför detaljplan.

I praktiken betyder det att du kan bygga ett komplementbostadshus på 30 kvadratmeter och ett förråd på 15 kvadratmeter – och sedan är potten full. Vill du ha mer krävs bygglov för det som ligger över. Det här är den enskilt viktigaste förändringen för villaägare, eftersom det gamla systemet räknade friggebod och attefallshus var för sig.

Anmälan behövs inte längre för själva byggnaden

Det här är den förändring som förvånar flest. Tidigare krävde ett attefallshus alltid anmälan till kommunen och startbesked innan du fick börja bygga. Nu kräver själva byggnaden varken bygglov eller anmälan.

Men – och det är ett stort men – anmälan krävs fortfarande för de tekniska installationerna. Drar du in vatten och avlopp, installerar ventilation, sätter in en eldstad med rökkanal eller monterar en hiss, ska det anmälas och du måste ha startbesked innan arbetet påbörjas.

En gäststuga som ska gå att bo i har i regel både vatten, avlopp och ventilation. Då är du tillbaka i anmälningsspåret ändå. Ett oisolerat förråd utan installationer är däremot helt fritt.

Fyra fällor som stoppar bygget

Fyra och en halv meter till tomtgränsen

Placeras byggnaden närmare gränsen än 4,5 meter krävs bygglov, om inte grannen skriftligen medger åtgärden. Kravet på skriftlighet är nytt – tidigare godtogs muntliga medgivanden, vilket ledde till konflikter när tomten bytte ägare. Ligger tomten mot allmän plats, till exempel en gata eller park, kan huvudmannen för den allmänna platsen numera lämna medgivande, vilket inte var möjligt förut.

Trettio meter från järnvägen

Inom 30 meter från ett järnvägsspårs mitt krävs bygglov om inte infrastrukturförvaltaren skriftligen medger åtgärden.

Särskilt värdefulla byggnader och områden

I särskilt värdefulla bebyggelseområden gäller utökad lovplikt för både nybyggnad och tillbyggnad. Kommunen ska redovisa dessa områden i översiktsplanen, så det går att kontrollera innan du planerar.

Riksintresse för totalförsvaret

Inom eller i anslutning till områden av riksintresse för totalförsvarets anläggningar krävs bygglov för nybyggnad och tillbyggnad av komplementbostadshus. Försvarsmakten och Myndigheten för civilt försvar har dessutom fått en ny roll i handläggningen och kan i vissa ärenden lägga in veto.

Får byggnaden strida mot detaljplanen?

Ja, delvis. En bygglovsbefriad komplementbyggnad till ett en- eller tvåbostadshus får uppföras även om den strider mot detaljplanen – till exempel på prickmark där det annars inte får byggas. Undantaget gäller dock inte skyddsbestämmelser som finns för att motverka markförorening, olyckor, översvämning och erosion. Ligger tomten i ett översvämningskänsligt läge kan alltså planen stoppa bygget ändå.

Bygg om en komplementbyggnad till bostad

Vill du göra om ett befintligt garage eller förråd till gäststuga krävs inget bygglov för själva ändrade användningen, förutsatt att byggnaden håller sig inom måtten för ett lovfritt komplementbostadshus. Installationerna ska däremot anmälas, och byggnaden måste uppfylla kraven på en bostad – dagsljus, tillgänglighet, brandskydd och energikrav. Det är där de flesta garageprojekt fastnar, inte i lovfrågan.

ROT-avdrag gäller inte nybyggnad

En vanlig missuppfattning är att arbetet med ett attefallshus ger ROT-avdrag. Det gör det inte. ROT gäller reparation, ombyggnad och tillbyggnad av en bostad som är äldre än fem år – nybyggnad av en fristående byggnad faller utanför. Bygger du däremot till ditt befintliga hus, eller renoverar en komplementbyggnad du redan har, kan avdraget bli aktuellt.

Vi bygger och håller reda på reglerna

Edenbergsbygg bygger komplementbyggnader, gäststugor och garage i hela Stockholmsområdet. Vi börjar alltid med att räkna på potten: vad står redan på tomten, hur mycket har du kvar, och vilka avstånd gäller för just din fastighet. Först därefter ritar vi. Krävs bygglov eller anmälan sköter vi handlingarna och kontakten med kommunen.

Uppgifterna bygger på plan- och bygglagen och plan- och byggförordningen efter ändringarna den 1 december 2025. Boverket arbetar fortfarande med vägledningen till det nya regelverket, och kommunen gör den slutliga bedömningen i varje enskilt ärende.